楼市暴涨 加拿大或考虑酝酿限购
房价不停涨,谁说什么都没有用,从上个月加拿大财长,总理,央行行长三巨头联合声明希望房市降温以来,楼市以继续暴涨的形式给予明确的回答。
本周加拿大银行监管者OSFI也粉墨登场,要求银行收紧发放房贷的条件,这包括:严格审查贷款者的收入,严格审查信用级别低的贷款者, OSFI强调,银行在放贷时需要更严格的标准,特别要考虑房屋贷款者在利息上涨时是否具备偿付能力。
具 体的监管指标要求银行针对贷款人 进行两项严格的测试,一项测试指标是 gross debt service ratio, or GDS, 即每月支付房贷,地税,房屋相关费用的收入占比,银行认为这个比例不应该高于 32%。另外一项测试指标是: total debt service ratio (TDS), 包括所有 GDS的费用,再加上其它债务支付费用的总和在收入中的占比, 贷款人所有债务所占收入的比重不能超过40%。
监管部门的本意是希望能够筛选出违约率高危人群,避免高危人群可能会出现的违约潮,从而令加拿大出现类似美国 2006-2007年那样的房地产崩盘。加拿大房屋贷款公司 CMHC目前有 6000亿房贷的规模,从美国的经验可以看出,美国次贷危机始于房地产市场的价格调整,最终政府将房地美和房利美全部国有化,纳税人为房贷的坏账买单。
加拿大政府近来对于房地产频频出招,但是所有的政策都是隔靴搔痒,并没有对症下药。房价增长过快,对普通百姓的生活影响很大,这种现象并不难理解,一切都是因为地产的投资回报在吸引着资金不断的流向地产板块,从而令实体经济被掏空。这个情景当然与中央银行的量化宽松政策初衷大相径庭,央行希望低利息可以刺激经济,把更多的流动性输入到实体经济中,从而增加就业,地产板块独大的畸形增长,对于加拿大经济的健康成长确实形成威胁,对于加拿大房屋贷款公司将来潜在的坏账也同样具有威胁。
但是,政府却不谈一个基本的事实:房地产不仅仅是自住这么简单,在非常规的利率时代,房地产已经变成最好,最安全的投资。如果从投资回报看,定期存款最糟糕,如果您在银行的存款利率为 2%,简单根据 72法则,需要 36年才能将本金翻一倍。可是,相比之下,过去的八年,多伦多和温哥华的独立房平均翻一倍,这样的回报是让人羡慕的。虽然在同一时期,股票市场的投资也翻一倍,但是,股票市场具有一定的波动性,并不是每个人都可以承受。另外,股票和基金的投资不具备杠杆,因此投资仅仅翻一倍而已。从投资回报上看,房地产具有非常高的杠杆,如果以 25%的首期计算,则拥有四倍杠杆,回报显然比没有杠杆的股票和基金高,而且还非常平稳。
在这样的大环境下,加拿大全民皆房,央行的低利息政策,宽松的贷款政策,并没有刺激实体经济,反而不断令房价上涨。加拿大央行的货币政策,使得加拿大另外一个国有机构 -房屋贷款公司陷入困境,人均负债过高,潜在的违约令加拿大房屋贷款公司如坐针毡。
因此,政府只有从谨慎贷款的角度来调控。这种做法本来无可厚非, 8年前的金融海啸正是因为加拿大谨慎的房屋贷款制度,令加拿大金融系统没有受到实质性的冲击。加拿大的商业银行也成为了投资者眼中的 SAFE HEAVEN。但是加拿大的银行过去两年内受到低油价的冲击,造成了坏账上升,同时加拿大人民间负债占比持续上升,屡屡刷新历史高点,最近一季的数据加拿大人债务占收入比已经突破了 165.3%,这令银行遭遇来自资源企业和民间房屋按揭的双重威胁。
加拿大政府再不能袖手旁观,但也不能动真格,其实很简单的提高房贷利息,一切都自然会降温,这却是所有央行官员和政府官员缄口不提的。
加拿大各级政府都忙着把民怨转移,首先是海外买家。 BC省政府今天的报告指出:从 6月的数据来看,全省范围内,仅有大约 3.3%的房屋交易新业主来自海外,而温哥华地区则有 5%的买家来自于海外。相比本地人,海外买家在房地产市场上出售更为阔绰平均出价高出 42万许,达到 116万。在六月份的 19个交易日内,大温地区的 5000宗房屋交易中, 260个交易为海外买家,其中中国人占 234个。这些数据非常断章取义,不仅时间非常短,而且不一定具有代表性,无奈海外买家全是中国人的标题已经刷满加拿大的媒体!。联邦政府希望通过调查海外买家对房地产市场的影响,从而对海外买家征税。
低利息政策,造成房价飙升,抢 OFFER成风,加拿大本土工薪阶层一房难求。如果按照这种趋势涨下去,不买房的人们就再也买不起了。银行监管者 OSFI表面上看,是希望通过收紧信贷来给火热的房地产市场降温,达到软着陆的目的。但是,从实际层面上看, OSFI的政策更多地是针对新的房贷申请人,金融监管部门出台的政策更多地像是一种限购的措施,这种措施不仅不会给地产降温,反而可能煽动更强烈的购买欲求。
房地产市场能够如此火热,与信贷宽松确实有关系,但是并非收紧信贷要求后就能够戏剧化地让房价 “回归理性 ”。任何市场的价格变化反映出了供需的关系,房屋本身有住宅需求,也有投资需求,在投资需求面前,收紧房贷和限购措施都效果有限。
如今OSFI的新政,等于是房贷市场的一刀切政策,把信贷市场的有效性降低了。现代经济学中市场有效性,跟政府干预程度成反比。政府干预越多,有效性就越差。
经济学中最基本的概念就是,政府干预和限价措施,扭曲供求关系,从而会出现无畏的损失( DEAD WEIGHT LOSS)这一部分的损失会由银行和贷款人共同分担。举例来说,年轻人特别是首次置业的时候,本身收入并非出于事业的黄金期,因此会造成购房困难。如今硬性的把其它与房屋相关的费用加入到计算指标中去,结果是年轻人置业非常困难。许多年轻人贷不到款,无法在他们计划的时间表内置业。政府对有效市场的调控,就可能早就 “黑市 ”,年轻人为了能够顺利获得放贷发放,就需要购买收入证明,或者通过其它渠道再贷一笔款(不受 OSFI监管)提高首付来压低每个月的供款额度。这样以来,( DEAD WEIGHT LOSS)这些利润就被黑市获得,银行的贷款收入减少,年轻人的购房成本进一步增加。
当然,房价这样涨下去,谁都知道会有后果。先不论以后房价的走势如何,加拿大的房屋拥有率已经是非常高的国家,相比之下,美国的房屋拥有率却在逐年下降。在加拿大人忙着当房奴的时候,美国人却选择了另外一条路,生活不必被房子折磨一辈子。
生活的内容不是只有房子,面对山一样高的房价,就算住进胶囊公寓,我们也要快乐生活,毕竟年轻人有着璀璨的梦想,光明的未来,忘掉又穷又忙又低薪的不愉快经历,背起行囊,边走边唱, “就算生活 给我无尽的苦痛折磨,我还是觉得幸福更多 ”!朝着阳光灿烂的方向快乐的前行,有梦就有明天,世界归根结底会是你们的!