卑诗西门菲沙大学(SFU)比迪商学院(Beedie School of Business)一项研究显示,大温地区房地产市场持续升温,外资只是其中一个原因,甚至并非最重要的因素。
据英文电台News1130报道,比迪商学院教授Andrey Pavlov表示,自从加拿大投资 计划(CIIP)取消之后,以前一些特别吸引富裕移民的住宅区域屋价,相对于其他社区而言,出现升势放缓的情况,这证明移民与屋价的关系。不过,他说,近年按揭利率持续偏低而刺激买屋需求,或者是更重要的因素。
交通建设也影响屋价
此外,帕夫洛指出,银行已对旗下按揭业务的负债购买了保险,这令到银行「放松」按揭申请条件。
帕夫洛警告说,银行放贷容易会带来隐忧,就是许多背负按揭的业主,目前或已远超他们的可负担能力。
他还强调,越来越多的意见认为,只要推出管制海外人士在大温投资房地产,屋价就会回落,但这是不符合「常识」的分析,而金融政策甚至交通建设,都是可影响屋价的重要因素。
帕夫洛举例指出,大温地区交通基建不足,亟需改善,但发展此类基建设施的审批程序太过繁复。由于交通不便,温市房屋自然供不应求。 本报记者
政府调整按揭保费 首期5%需付贷款额3.6%
联邦政府围绕按揭贷款保险政策于近期作出了多项调整。今年以来至少有两项。第一项是在今年2月政府出台政策,将首付的最低比例做出调整,新政策规定在50万至100万元之间的房价部分,首付由不低于5%提升至不能低于10%。有业界人士建议政府采取更为激进的按揭保险政策,规定首付只要低于30%时要购买按揭保险,同时未经保险的贷款,还款分摊年限最长限定为25年。
取消自雇受雇保费区别
政府新规定的首付,以房价为100万元的房屋为例,过去首付最低为5万元(100x5%),现时首付最低为7.5万元(50x5%+50x10%)。
多伦多鲲鹏国际金融集团总裁、房贷专家孙晓明认为,据最新收到的文件,政府已调整了一次性购买按揭保险的费用,首付5%时保费相当于贷款总额的3.6%,首付10%保费为贷款额度2.4%,首付15%保费为贷款额度1.8%,首付20%保费相当于贷款额度1.25%,首付25%保费为贷款额度的0.75%,首付35%保费为贷款额度0.6%。
孙晓明解释说,虽然政府规定只有首付在20%或以下的情况才需购买按揭保险。但实际操作上,一些大银行认为即使是首付在25%至35%的申请者,其还款能力仍不能令人放心,也会要求他们购买一次性房贷保险,但保费所占贷款总额的比例相应减少。
她指在这次调整之前,政府对于自雇人士和受雇人士规定收取的保费不相同,自雇人士较高,受雇人士较低。现时不再有这种区别,取一个中间值,表面上看保费有拉高有降低,并没有增加。但是考虑到约八成以上使用房屋按揭保险的人都是有工作人士,所以保费对大多数人而言是比以往更贵。
现时有些人不惜用上所有可支配的现金,以便凑足政府或银行要求的首付比例,避免购买房按保险的花费。然后他们申请将房贷还款的分摊年限由25年拉长至30年甚至35年,以减少月供的数额。针对这种情况,有业界人士建议政府采取更为激进的按揭保险政策,规定首付只要低于30%时就要购买按揭保险,同时未经保险的贷款,还款分摊年限最长限定为25年。
「首付30%仍大有人在」
据孙晓明分析,即使采取上述政策,仍不能由根本上抑制房价增长。首先有能力支付30%首付仍大有人在,特别是投资者。其次房按保险是一次性支出,即使变得更贵,只要是购房者相信日后可以由房屋升值中补偿到这笔开支,依然会愿意花这笔钱去取得贷款。
另外缩短摊还期造成的月供数额差异有限,亦不能实质上抑制人们贷款的期求。举例而言,以贷款总额50万元、年利率为2.5%计算,还款期为25年时月供大约为2,240元,还款期为30年时月供大约为1,972元,两者相差并不多。
有房屋按揭保险界人士指,联邦政府过往几年出台的按揭保险政策调整,虽然旨在为房市降温,但并没有抑制温哥华和多伦多两个火热市场的房价,反而令两地以外其他一些房市停滞的市场雪上加霜。业界人士建议政府推出一些更为激进的房贷政策。
华人首付多超过20%
按揭专家孙晓明认为,近期联邦政府出台的房贷政策调整缺乏实效,没有从根本上抑制房价。华人置业者与主流买家的一个重大区别在于,华人往往是首付能力高,偿付能力低。有监于此,华人需要使用房贷保险的比例总体上更低,相关政策收紧对他们的影响更小。
孙晓明指出,目前政府规定房屋贷款的首付不能低于5%,首付在5%至20%的受雇人士,以及首付在5%至25%的自雇人士,贷款者被强制向加拿大按揭房屋公司(CMHC)或私人保险机构购买按揭保险。
实际操作上各借贷银行和贷款公司对政策有灵活掌握。一些大银行在首付超过25%甚至35%的情况下,仍要求贷款者购买按揭保险。
而一些次级贷款机构在首付超过15%时即免除按揭保险,但是收取利率较高,有些要求贷款者事先存入数额相当于12个月月供总数的存款。
孙晓明认同业界的说法,指目前房屋买家中首次置业者的比例逐年减少,而首次置业者需要买按揭保险的比例最高。因此近年来需要购买按揭保险的买家比例也相应地越来越小,可能只有25%左右。对于华人而言,需要用到按揭保险的机率更小,相信目前不超过15%。因而按揭保险政策无论怎样调整,抑制房价的作用始终有限。
为甚麽华人需要使用按揭保险的人数更少?孙晓明解释说:「现在只要是能取得贷款的华人,很少有首付不超过20%的情况。反而华人更常见的情况是拿得出一大笔首付,但是收入不足,亦即是后续的还款能力难以满足银行规定的要求,往往首付35%仍不能从银行方面取得贷款。」
她举例而言,购买一间180万元的住房,首付30%到35%之后,仍需贷款约117万元。银行一般的规定是贷款的最高额度是家庭年收入的5倍左右。
以此推算贷款者家庭年收入要达到23万元左右,才能达到银行的收入要求,取得117万元的贷款。大多数华裔家庭仍难以达到这麽高的收入要求。
政策收紧初置者影响大
「一般而言,首次置业者,特别是其中收入较低、或是收入高但没有储钱习惯的人,较难凑集到一大笔首付款,需要购买按揭保险。而换房者往往由上一次卖房中取得大笔资金,不愁付不到20%首付。投资者能拿出的首付比例往往更高。」
由此可见,对于贷款按揭政策的收紧,受影响最大的是那些本来就因为高房价而难以入市的初置者,令他们更加难以入市,对于投资者影响有限。
据英文电台News1130报道,比迪商学院教授Andrey Pavlov表示,自从加拿大投资 计划(CIIP)取消之后,以前一些特别吸引富裕移民的住宅区域屋价,相对于其他社区而言,出现升势放缓的情况,这证明移民与屋价的关系。不过,他说,近年按揭利率持续偏低而刺激买屋需求,或者是更重要的因素。
交通建设也影响屋价
此外,帕夫洛指出,银行已对旗下按揭业务的负债购买了保险,这令到银行「放松」按揭申请条件。
帕夫洛警告说,银行放贷容易会带来隐忧,就是许多背负按揭的业主,目前或已远超他们的可负担能力。
他还强调,越来越多的意见认为,只要推出管制海外人士在大温投资房地产,屋价就会回落,但这是不符合「常识」的分析,而金融政策甚至交通建设,都是可影响屋价的重要因素。
帕夫洛举例指出,大温地区交通基建不足,亟需改善,但发展此类基建设施的审批程序太过繁复。由于交通不便,温市房屋自然供不应求。 本报记者
政府调整按揭保费 首期5%需付贷款额3.6%
联邦政府围绕按揭贷款保险政策于近期作出了多项调整。今年以来至少有两项。第一项是在今年2月政府出台政策,将首付的最低比例做出调整,新政策规定在50万至100万元之间的房价部分,首付由不低于5%提升至不能低于10%。有业界人士建议政府采取更为激进的按揭保险政策,规定首付只要低于30%时要购买按揭保险,同时未经保险的贷款,还款分摊年限最长限定为25年。
取消自雇受雇保费区别
政府新规定的首付,以房价为100万元的房屋为例,过去首付最低为5万元(100x5%),现时首付最低为7.5万元(50x5%+50x10%)。
多伦多鲲鹏国际金融集团总裁、房贷专家孙晓明认为,据最新收到的文件,政府已调整了一次性购买按揭保险的费用,首付5%时保费相当于贷款总额的3.6%,首付10%保费为贷款额度2.4%,首付15%保费为贷款额度1.8%,首付20%保费相当于贷款额度1.25%,首付25%保费为贷款额度的0.75%,首付35%保费为贷款额度0.6%。
孙晓明解释说,虽然政府规定只有首付在20%或以下的情况才需购买按揭保险。但实际操作上,一些大银行认为即使是首付在25%至35%的申请者,其还款能力仍不能令人放心,也会要求他们购买一次性房贷保险,但保费所占贷款总额的比例相应减少。
她指在这次调整之前,政府对于自雇人士和受雇人士规定收取的保费不相同,自雇人士较高,受雇人士较低。现时不再有这种区别,取一个中间值,表面上看保费有拉高有降低,并没有增加。但是考虑到约八成以上使用房屋按揭保险的人都是有工作人士,所以保费对大多数人而言是比以往更贵。
现时有些人不惜用上所有可支配的现金,以便凑足政府或银行要求的首付比例,避免购买房按保险的花费。然后他们申请将房贷还款的分摊年限由25年拉长至30年甚至35年,以减少月供的数额。针对这种情况,有业界人士建议政府采取更为激进的按揭保险政策,规定首付只要低于30%时就要购买按揭保险,同时未经保险的贷款,还款分摊年限最长限定为25年。
「首付30%仍大有人在」
据孙晓明分析,即使采取上述政策,仍不能由根本上抑制房价增长。首先有能力支付30%首付仍大有人在,特别是投资者。其次房按保险是一次性支出,即使变得更贵,只要是购房者相信日后可以由房屋升值中补偿到这笔开支,依然会愿意花这笔钱去取得贷款。
另外缩短摊还期造成的月供数额差异有限,亦不能实质上抑制人们贷款的期求。举例而言,以贷款总额50万元、年利率为2.5%计算,还款期为25年时月供大约为2,240元,还款期为30年时月供大约为1,972元,两者相差并不多。
有房屋按揭保险界人士指,联邦政府过往几年出台的按揭保险政策调整,虽然旨在为房市降温,但并没有抑制温哥华和多伦多两个火热市场的房价,反而令两地以外其他一些房市停滞的市场雪上加霜。业界人士建议政府推出一些更为激进的房贷政策。
华人首付多超过20%
按揭专家孙晓明认为,近期联邦政府出台的房贷政策调整缺乏实效,没有从根本上抑制房价。华人置业者与主流买家的一个重大区别在于,华人往往是首付能力高,偿付能力低。有监于此,华人需要使用房贷保险的比例总体上更低,相关政策收紧对他们的影响更小。
孙晓明指出,目前政府规定房屋贷款的首付不能低于5%,首付在5%至20%的受雇人士,以及首付在5%至25%的自雇人士,贷款者被强制向加拿大按揭房屋公司(CMHC)或私人保险机构购买按揭保险。
实际操作上各借贷银行和贷款公司对政策有灵活掌握。一些大银行在首付超过25%甚至35%的情况下,仍要求贷款者购买按揭保险。
而一些次级贷款机构在首付超过15%时即免除按揭保险,但是收取利率较高,有些要求贷款者事先存入数额相当于12个月月供总数的存款。
孙晓明认同业界的说法,指目前房屋买家中首次置业者的比例逐年减少,而首次置业者需要买按揭保险的比例最高。因此近年来需要购买按揭保险的买家比例也相应地越来越小,可能只有25%左右。对于华人而言,需要用到按揭保险的机率更小,相信目前不超过15%。因而按揭保险政策无论怎样调整,抑制房价的作用始终有限。
为甚麽华人需要使用按揭保险的人数更少?孙晓明解释说:「现在只要是能取得贷款的华人,很少有首付不超过20%的情况。反而华人更常见的情况是拿得出一大笔首付,但是收入不足,亦即是后续的还款能力难以满足银行规定的要求,往往首付35%仍不能从银行方面取得贷款。」
她举例而言,购买一间180万元的住房,首付30%到35%之后,仍需贷款约117万元。银行一般的规定是贷款的最高额度是家庭年收入的5倍左右。
以此推算贷款者家庭年收入要达到23万元左右,才能达到银行的收入要求,取得117万元的贷款。大多数华裔家庭仍难以达到这麽高的收入要求。
政策收紧初置者影响大
「一般而言,首次置业者,特别是其中收入较低、或是收入高但没有储钱习惯的人,较难凑集到一大笔首付款,需要购买按揭保险。而换房者往往由上一次卖房中取得大笔资金,不愁付不到20%首付。投资者能拿出的首付比例往往更高。」
由此可见,对于贷款按揭政策的收紧,受影响最大的是那些本来就因为高房价而难以入市的初置者,令他们更加难以入市,对于投资者影响有限。