温哥华的房价不可负担 地理因素不可忽略
可负担住房是温哥华最热门的话题了,因为房屋问题跟每一个人都有关。不过我们不想再不停的重复一件事了,我们不想再说放假怎么高怎么高,而是要告诉大家温哥华的房价为什么会这么高
将近250万人居住在大温地区,而这篇地区是东北面靠山,西面靠海,南面靠美国。众所周知大温的地理因素决定了大温无法像多伦多和卡尔加里那样无限的像四面扩张。
大温面临的可房屋可负担问题让大家一直把焦点聚集在国外投资者身上,不过事实真的是这样么?也许是时候分析一下这座城市本身的地理因素造成的房屋市场过小的问题了。
用数字说话
大温地区总共有2,870平方公里的土地,不过只有少于三分之一的土地可以用于城市建设,其他土地因为各种原因无法开发。
根据大温地区数据,大温土地利用率:
- 554 km2 作为农业用地
- 1,347km2是保留地,公园等
- 136km2工业用地;114km2 其他用地
- 701 km2 城市用地
用地规划图
只有840km2 是可以用于城市发展。其中包括居民区,工业区,商业区等。可是其中真正可用于房屋建设的只有78.5 km2
与多伦多比较
大温地区实在是太小了。
跟多伦多相比,多伦多有大约630km2的土地可以用于开发,这么多地方可以放下温哥华,本拿比,新西敏,里士满,满地可还有东北的Tri-Cities,和Burrard。
我们这里说的还只是多伦多一个城市而已,并不包括大多伦多其他地方,如果加上大多伦多全境,那么就是两个半温哥华大,二人口是610万。
到2041年,大多伦多的靠近边界的几座卫星城,简称GGH的人口将攀升至1350万,可是安大略省的主要目标确实限制城市增长。
在这种情况下,GGH提出了与大温地区相似的政策,不许再特定区域内做出城市扩建,在农业用地之外才能进行城市建设。
但是在第二年,政府还是把重点转到了城市建设上,在25个卫星城建造可负担住房。
与西雅图比较
与大温同样在西海岸的西雅图,有2,598km2的土地可以用于城市扩张,可以为380万人提供居住地。在去年一年里,西雅图一直在讨论要扩充城市用地,但是城市的建议是改变用地目的和增加城市密度。
缺少空间和可负担住房
那么缺少可开发空间和大温的可负担住房危机有什么关联呢?
城市发展机构主席Jon Stovell表示地理因素可以被城市规划和城市密度的调整所改善。
“地域因素限制了温哥华的发展,这也是问什么温哥华开始像卖家市场转变,在温哥华很难加建住房。”
“地理因素并不是房价高的必然因素,最重要的问题还是人们不愿意在已有的居住条件下增加房屋密度。不像卡尔加里那样的平原城市,我们没有地方可扩张。”
Jon Stovell说密度并不意味着高楼,可是现在的情况是独立屋占了房屋用地的70%,可是只能居住30%的人口。
“我认为改变农业用地是不可能的,不仅政治上不会通过,人们也想吃到本地食物。”
温哥华市议员Gordon Price也表示独立屋的时代已经结束,应该腾出更多的独立屋用地来建造可负担住房。
不过很多城市的基础设施建设并不能满足大规模城市扩张的需求,像是Langley, Surrey这些城市。不过Gordon Price表示,基础设施的不足和现在的可负担住房问题比是一个长期的过程。
交通因素
另一个长期影响因素就是交通。超过三十亿加元投入到大温Gateway计划来扩建高速公路包括拓宽一号告诉,新的Port Mann桥等等。
另一个正在建设的George Massey隧道的建设已经花费了35亿加币,其中的10-lane大桥计划包括升级25公里的99号高速。计划于2017年开工,2022年完工。
不过计划一直备受争议,虽然这条路的建成可以增加链接里士满和温哥华的道路,不过这条道路的建设也会影响到三角洲地区和南素里的农业用地。
“不可能在农业用地上建一条公路二不影响这片农业用地的价值,大量的车流一定会对农业用地造成影响。”Price说。
然而这条公路的建立会大大增强Tsawwassen的道路可负担力,而Tsawwassen mill也将在今年秋天开幕一个占地120万公尺的大型商场。到那时,现在已经在超负荷运转的通往轮渡的公路将会更加繁忙,交通压力可想而知。
“我们需要问自己一个问题:你想住在什么样的城市?同时我们也要注意到,交通问题和城市规划问题在这座城市存在已经有50年之久了。令人遗憾的是像是过多的车,气候变化问题,拥挤问题很少有人讨论。”