全球豪宅开始卖不动 美地产大鳄持续出货
炽热的美国房地产市场是否到顶一直是人们的话题,而地产大鳄泽尔(Sam Zell)持续出售旗下物业,是否给人有所启示?
泽尔是芝加哥地产大亨,被称为房产界的「山姆大叔」。他是股本集团投资(Equity Group Investments)主席,旗下包括了住宅地产集团Equity Residential,拥有最多的公寓住宅单位。
他在接受财经网站CNBC访问时,谈到他持续出售旗下在多个城市的物业,包括办公室大楼及住宅楼宇时,强调「从没有人指责我不是一个现实主义者」;他指这些城市的房地产物业已经到顶。
泽尔说,整体而言,罕有畅旺的物业流通以及低息期已告结束,未来不可能再见到这个情况,此外一度紧张的房地产市场,现在可以看到供应增加。
回过头来看看「二次房贷危机」2007年,他同样是不断出货卖楼,结果证明他对市场的适当时机具有惊人的敏感度。当商业地产泡沫爆破时,他已将Equity的办公大楼物业信托基金(Equity Office Properties Trust)以230亿元的代价,卖给黑石集团(Blackstone)。其后地产市场崩溃,多家银行受到冲击,最后变成全球金融危机,经济大衰退,而在此时泽尔笑着到处「买货」了。
现在泽尔又在「卖货」,去年10月,以54亿元代价出售72幢中低层公寓大楼,共超过2万3000个住宅单位,给喜达屋(Starwood)资本集团。他当时说,这个价钱很难令他不做卖家。
在11月他又出售了近8万6000个公寓住宅单位,今年2月出售行动继续。
在接受CNBC访问时,泽尔以说话柔和、平衡各方的方式,狠狠的抨击目前美国零利率的经济环境,根本不利经商环境,认为联准会早应在两年前就要加息。因为资本成本并不是免费的,当每次面对资本成本上升时,商界都面对一次打击。
全球超级豪宅近来滞销,「佳士得国际地产公司」资料显示,今年已有27户开价破1亿美元的豪宅公开求售,数量创新高,比去年的19户大幅上升,比前年的约12户增加一倍以上。专家说,若加入私下求售的户数,今年市场上有高达50户上亿美元的超级豪宅求售,待售豪宅突然增加,就是全球豪宅市场泡沫化的迹象。
上次市场上突然出现好几户要价破亿美元的豪宅求售,是在2007到2008年,后来房市随即崩盘。2008年,全球至少有四户豪宅要价破亿美元,最后只有一户以近1亿美元卖出,卖家就是美国共和党总统参选人川普。川普这户位于佛罗里达州棕榈滩的豪宅开价1亿美元,以9500万美元成交。英国英格兰萨里郡一户有103个房间的豪宅,也在2008年开价1亿3800万美元求售,却到2011年才以5000万美元售出。
每个卖房的人都能开价上亿美元以便引人注目,但真正以上亿美元售出的房子很少,就算是景气繁荣时期也一样。佳士得统计,2011到2016年,全球仅15户豪宅成交价破1亿美元,其中五户在2014年成交。
根据佳士得的资料,去年全球只有两户豪宅成交价破1亿美元,其中一户265坪的香港豪宅,由阿里巴巴集团创办人马云以1亿9300万美元买下,另一栋是伦敦的透天厝,成交价1亿3200万美元。至于今年,美国德州一座农场开价7亿美元,德州达拉斯一户豪宅要1亿美元,两者都已成交,但实际卖价并未揭露。
最近这一年,超级豪宅市场求售者众多,成交稀少,市况急速冷却。美国房地产公司Redfin指出,市场上开价前5%高的豪宅,今年第一季价格下修百1.1%,其余房屋则上涨4.7%。
业界专家说,要价1000万美元以上的豪宅在各类房屋市场中表现最差,因为美国以外的一些经济体成长趋缓,且股票市场剧烈波动,吓坏了买家。