买家虚报成交屋价取贷款 越裔律师涉其中要被聆讯
房地产炽热衍生出了很多问题,也牵涉到很多行业,律师就是其中之一。一名律师被指在多宗房产交易中,没有如实地令作出贷款的人知道楼房交易的真正价格,令买屋者多取了贷款。律师会为此而对该律师展开聆讯,涉事的是一位越南裔律师,聆讯委员会认为并未参与虚报房产成交价格其中,他只是未尽责地向其作为放贷人的僱主提供实情。不过﹐安省律师公会对听证委员会的判决不服﹐提出上诉,上诉委员会认为事件要重新发还聆讯,该律师须接受第二次聆讯。
安省律师公会不服聆讯委员会的判决的原因,是2006年至2008年间,这位姓阮(Cuong The Nguyen)的律师在明知可能涉及欺诈行为的情况下,仍参与8宗民宅贷款。
聆讯委员会对此事作出判决时则认为,律师公会无法证明这些贷款交易和欺诈有关,阮律师并不知道贷款欺诈的事情,因为他经过调查之后坚信,事件并无涉及欺诈。不过,委员会则认为﹐阮律师的法律服务并不合格,因为他并没有向作为其客户的放款人提供与7宗交易有关的事实资料。为此,聆讯委员会对他实施2个月的临时吊销牌照处罚。
律师公会反驳称,聆讯委员会对于欺诈行为的定性过于狭隘而且错误,把是否有欺诈或不诚实行为,与阮律师是否明知故犯溷淆起来。
律师公会在上诉庭认为,聆讯委员会在对这几宗交易进行分析时﹐出现原则性错误。
首先,聆讯委员会在对律师的涉嫌欺诈行为进行定性时,错误地认为需要将其分为两种不诚实行为,且要区别对待。
第一种是仅与律师有关,是律师承认有意地向放贷人隐瞒事实。委员会得出这样的结论,是因为那名律师没有策划这个欺诈行动,也没有从中获利。
根据同一理据,聆讯委员会曾要求律师公会证明,阮律师确实知道他是在剥夺放贷人的知情权,否则不能认定阮律师犯有欺诈。因此委员会更多地採信了阮律师的辩解,对其他的环境证据就视而不见。而这些环境证据表明,欺诈行为确已发生。
其次,聆讯委员会对贷款欺诈的定性也有错误。他们认为,当事人正在策划误导放贷人,使其相信房产交易合约上的价格,就是当事人实际的交易价格,而实情却是,实际价格要低于购房者从放贷人处获得的贷款额。委员会仅去检查合约价格和实际成交价格是否相符,同时又过度依赖阮律师的证词。
上诉庭认为,聆讯委员会应该追问自己,「这些事实资料是否没有透露给放贷人?如果是,是否就可以得出结论,这是一个不实行为?不实行为与否甚至欺诈,都可以根据环境证据来做出。在缺少其他证据的情况下,借贷人知道,如果不透露这些资料,放贷人的获利预期会受损,这就可以被认为是不实行为。」
「如果房产交易是欺诈性质,阮律师是否知情?是否视而不见?假如阮律师不是明知故犯地参与欺诈,他是否还是做出专业性的渎职,没有发觉欺诈行为,或即使看到了欺诈的可能性,仍旧不闻不问?」
基于上述理由,律师公会上诉庭判定安省律师公会的上诉得直,对相关8宗交易中的6宗重新进行聆讯,之前对阮律师所做的吊销牌照2个月的处罚也取消,以等待第二次聆讯的结果。