中国豪客海外买房 最青睐美国 加国第三
北京上月举行海外置业投资博览会,共有来自30多个国家和地区的500多个地产项目参展。图为一名工作人员给参观者介绍美国房地产投资置业项目。新华社
去年在美置业 花286亿美元 6年猛增6倍
随着经济持续下滑,一线房价居高不下,中国有越来越多的富豪前往海外购房。美国房地产协会资料显示,中国买家购买金额从2009年的41亿美元,涨到2015年的286亿美元,6年间增加了6倍。中国的个人投资者已经超过加拿大,成为购买美国房产最多的外国买家,占整个美国房地产销售额度的16%。而中国最大的房地产门户网站搜房网的资料也显示,中国买家最关注的海外市场是美国,其次是澳洲和加拿大。
搜房网负责人表示,这些资料充分反映了目前各国的经济情况、汇率情况对中国购房者海外置业的影响。《21世纪经济报道》指出,由于美国经济复苏,美元预计将坚挺,所以中国购房者对美国市场的关注度快速提高。中国买家的购买力非常惊人。中国买家在美国购买住宅的平均价位为83.18万美元,以独立屋为主,�购买比例的62%。而其他主要外国买家的平均价格只在40万美元左右。中国买家69%是用现金购买,而不是银行贷款为主流。
中国地产商加快赴美
中国海外购房者无处不在,其中上海人�比最高,其次是北京,深圳和广州分别位列三、四位。从地域分布看,中国海外购房人群,除京津区域、长三角、珠三角区域外,2015有更多中、西部区域的城市跻身海外购房者前15大城市。中国人海外购房的热情,让中国开发商和仲介服务商看到了不能忽视的机会。
去年底,中国地产开发商绿地集团与美国发展商Forest City Ratner Companies(森林城公司)合作投资开发的纽约布鲁克林太平洋公园项目正式开工,绿地集团在该项目持有70%股权。该项目计划总投资达60亿美元,是纽约30年来最大规模的房地产单体项目,同时也是中国房企迄今为止在美最大投资。
中国最大的地产开发商万科也在加快赴美脚步。本月11日,在「西雅图日」活动上,万科与美国房地产投资和开发公司 Laconia Development签约,双方将共同在美国西雅图市核心地段开发建设一栋43层出租公寓项目。据了解,该项目接近西雅图标志性的太空针塔以及亚马逊新的31万平方米企业园区。而该项目也成为万科在美国落地的第九个项目。
除了开发商之外,中国一些经纪机构也看到了境内买家海外置业的热情,部分仲介服务机构先后于去年下半年开始成立海外置业平台。
海外置业存风险
不过,好商机并不代表高收益。一家置业谘询执行副总经理董公哲坦言,尽管美国主要城市的地价很便宜,相当于十年前北京的地价。但美国的建筑成本相对较高,市场相对成熟稳定,最终的净利润率与中国目前水准相当。董公哲称,对开发商而言,海外投资也是有较大风险的。如需要开发商在一定时间内了解熟悉美国市场、法律等方面的政策等。另外,也需要掌握目标购房者的产品需求。
绿地集团一位相关负责人称,绿地对海外市场「非常谨慎」,他认为海外市场比中国市场的风险要大很多,拓展成本也相对较高。而对于销售额高达2000多亿元的绿地,目前海外市场的贡献仅有10%左右。实际上,对海外投资的开发商而言,风险更多来自于政策方面。绿地在韩国济州岛的项目就曾以「损坏济州岛自然景观」为由被叫停。
而经纪机构在海外拓展方面的收益也并不高。与中国的房屋仲介不同,海外房地产经纪人的教育水准都比较高,在正式成为房地产经纪人之前,他们还必须通过美国政府组织的背景调查,经过数百小时的学习并通过严格的专业考试,才能拿到房地产经纪人牌照。真正入行之后,海外经纪人每隔一段时间还必须参加考试、接受再教育。
赴美生子 逾半人会买房
中国人近年来涌入海外生子、买房,这些现象也在影视作品中体现。电影《北京遇上西雅图》第一部和第二部,分别讲述了上述内容。生活在北京的Grace,就是非常典型的赴美买房案例。
Grace于2011年赴美生下宝宝,当时她关注到美国的房产,但未出手投资。随后两年间,美国房价开始大涨,Grace很后悔当时没有下手。2013年年底,Grace赴美给孩子办理证件时,果断在德州休士顿购置了一套房产。并与她的朋友一起在房子里开办了针对中国人的「休士顿格蕾丝月子中心」。
「我在休士顿买的房子挺便宜的。」Grace这样定义休士顿的房价。Grace说,她在美国的房产总价32万美元,佔地面积为一万平方英尺,室内使用面积4,000平方英尺,有6个卧室。Grace认为,中国人已经形成了特有的房产投资理念,而这套理念世界通用。
与中国不同的是,美国房产维护保养的费用相当高。Grace称,她的这套房子在美国每年的税费、维护费等各项费用约一万美元左右。其中,房地产税5,000美元左右,保险费3,000至4,000美元,物业管理费约600美元。尽管如此,按照中国人的投资房产理念,这套房子的收益率也相当可观。Grace观察到一个颇有意思的现象:在美国生完孩子的妈妈至少一半都会在美国投资一套房产。而这些个人投资者普遍的理念是,资产保值。
不过把买房当作投资也有风险。《检察日报》报道,新泽西州房地产经纪人表示,购房之后房屋不能空置,否则业主会被要求缴纳费用僱公司管理。如果把房子委託给当地房地产管理公司出租,还要被收取至少3%的租金手续费。另外,房屋交易时,购房者还须缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费等,一般累计佔房价的3%至5%。而房子到手后,后续的房产税、房屋保险等一系列费用也是真正的「无底洞」。