美国租屋市场供不应求,租金水涨船高,不仅是低收入家庭负担不起,就连所得中上的租屋族都大喊吃不消。哈佛大学在2015年12月上旬公布的调查指出,美国不少大城的租屋者即便年收入达4.5万美元,面对房租节节高涨也陷入无力承担的窘境。
这份由哈佛大学住房研究联合中心(Joint Center For Housing Studies)提出的报告发现,约有50%年所得介于3万和4.5万美元之间的美国家庭,得从收入中支出逾30%缴房租。而照官方说法,房租若超过所得的30%就会造成财务负担。
中产阶级家庭尚且被飞涨的房租压得喘不过气,更何况是勉强餬口的低收入户。2014年年所得不到1.5万美元的租屋客,每5人有逾4人得将30%以上收入贡献给房租,有近3/4甚至是一半所得都花在租屋上。
《工商时报》报道,中产家庭在高房租的压力下被迫紧缩其他开支,很可能损及整体经济,威胁到这些租客退休后的财务安全。哈佛住房研究联合中心执行董事赫伯特(Chris Herbert)指出:「如果你超过3成的收入用于住房上,其他花费自然会减少,我想这方面带来的冲击会扩散到经济其他层面。」
租屋需求遽增,特别是很多富裕家庭选择只租不买,让建商在利之所趋下,主攻金字塔顶端客群;价位适中的租屋物件愈来愈少;薪资成长牛步,追不上租金飙涨速度。前述种种因素汇集形成完美风暴,以致住房负担加重挤压其他消费购买力,进而不利总体经济。
薪资水准跟不上租金飙涨
哈佛报告显示2001至2014年,经通胀调整后的房租涨幅7%,但与此同时平均所得下滑9%,造就因高房租背负沉重财务压力的美国人愈来愈多,在过去10年人数从1480万跳增到2﹐130万,占所有租屋人口的49%。
2014年美国房租中位数为934美元,市场新增的多户住宅租屋对象中,租金在850美元之下的仅占10%,竟有逾1/3的租金超过1﹐650美元。
哈佛的研究报告另点出一项惊人事实,现今美国半数以上租屋客年过40岁,这个在过去10年间出现的剧变,除了映照出美国房市崩溃的后遗症延续至今,还有人口老化的隐忧。
哈佛报告分析美国人口普查局资料指出,近51%的租屋族已过了不惑之年,相当于2240万户家庭。但在房市泡沫达到颠峰的2005年,年逾40的租屋客占比47%,1995年才43%,显租屋人口老化现象愈来愈明显。
美国这股租屋热潮,原以为是20来岁年轻人涌入都会求发展所带动,但哈佛报告推翻了这项臆测。
租屋人口呈现老化现象
租屋人口呈老化现象,与房市泡沫破裂后法拍屋数量激增不无关系。根据不动产资讯商CoreLogic所示,自次贷风暴引爆2008年金融危机来,美国已约有600万房屋完成法拍手续,这一大群法拍屋前屋主沦为无壳蜗牛,成了租屋一族。