加拿大地产陷“中国式”怪圈 大温房价明年肯定涨
临近年末,关于加拿大地产的各种统计和预测相继出炉。其中一个比较令人意外的数据是房地产对BC省的经济贡献已经超过了传统的三大支柱产业。根据中央第一信贷(Central 1 Credit Union)发布的数据,今年大温房地产局辖区二手住宅销售额达到了386亿元,较上年同期上涨了41%,而本省传统的林业、天然气和采矿业所创造的GDP加起来才127亿元,仅是大温二手房市场数字的1/3。BC房地产协会经济学家Brendon Ogmundson表示,2015年全BC省的二手房销售量将达到645亿元。二手房销售其实不创造任何新价值,将其与三大支柱产业相比可能略显勉强。然而,仅计算住宅建设所创造的GDP的话,其数字也达到212亿元,占全省GDP的10%还要多。可以说,当下,只有房地产业成为BC省乃至整个加拿大经济的亮点。
加拿大的产业失衡是导致加拿大当今经济低迷的首要原因。纵观这几年的加拿大,能够引领经济发展的高科技等产业越来越孱弱,大量资本都在油价高涨时期被投入了能源市场。然而,随着世界经济的放缓以及石油输出国以低价对抗美国的页岩油生产,加拿大进入了罕见的经济寒冬。随着周三美国宣布提高利率,本周五,加币在一周内第二次跌破11年来的最低点,1加元仅能兑换不到72美分。加拿大人期盼着加币贬值能够促进出口,但是他们发现自己能出口的东西除了石油以外已经所剩无几。在加币高涨时代,加拿大高科技的象征黑莓手机已经处于被淘汰的边缘,反映出整个高科技业的尴尬,而低端制造业又无法在加拿大立足。在加元孱弱的时代,似乎只有安省的汽车制造业获得了好处,但这远远不能拯救整个加拿大的经济。更令人失望的消息是,美国的原油储备已经达到自1930年的最高水平,对加拿大石油的需求也不十分迫切。
可以说,今年火爆的房地产业是加拿大经济的唯一亮点。没有房地产业的繁荣,今年加拿大人的圣诞节过得可能还要更加凄惨。然而,从各种数据上看,加拿大似乎在走入“中国式”的地产怪圈。地产业的蓬勃发展实际上体现了经济结构的极度不合理、投资渠道的日益萎缩和人民对经济形势的焦虑。海外投资者炒高加拿大房价的说法,不过是英文媒体博得阅读量的炒作,却掩盖了加拿大深层的经济困难。从瑞典到澳大利亚再到加拿大,房价的高涨无一不是因为政府采取低利率刺激经济的副产品;在中国,这种现象源自国家大量发放货币,二者的本质并无大异。
上周五,自由党政府推出了新的房贷最低首付规则,从明年2月15日起,购买价值50万元以上的房屋,50万以内的部分仍维持最低首付5%,而超出50万的部分的最低首付则升至10%。这个政策,从一个侧面反映出加拿大楼市火爆背后的隐忧,大量经济状况一般的买家通过借贷杠杆进入加拿大房市。最低首付新政是政府用来宏观调控的一种手段,但其效果肯定是杯水车薪,低利率的大环境不改变,经济状况不改善,大量加拿大人仍会勒紧裤腰带投入房产市场。
最近加拿大宏利银行(Manulife Bank of Canada)的调查数据似乎印证了这个方向,他们发现近4成有房产的家庭在过去一年中至少有一次感觉“捉襟见肘”、入不敷出,不得不通过借钱来还债。此外,被调查者中有38%的人认为本地房价太高,仅有32%的受访者认为居民能够买得起房。即使是这样,仍有绝大多数人认为明年房价还要继续涨。在大温地区,共有大约80%的人认为明年房价肯定要涨,1/4的人认为明年房价要大涨。
这正如中国的房地产市场,在宏观环境和产业结构改变缓慢的前提下,单靠针对房地产市场的政策,肯定抑制不住飞涨的房价野马。从低利率环境、加币贬值和消费者对房市的信心来看,明年大温地区的房产价格高涨已经是板上钉钉的事情。