供楼难:房屋开支高达6成 加国居民压力剧增
楼价高踞不下,小市民买楼难,供楼同样难。加拿大经济分析中心(Canadian Centre for Economic Analysis,CANCEA)最新调查发现,安省有近84万个家庭每月均入不敷支,当中57%都是在45岁以下,收入不稳定,也没有足够的积蓄;有38万个租楼家庭每月更花三成或以上税前收入租楼,对加国经济发展构成潜在影响。
据加拿大经济分析中心报告《了解住宿负担问题:迈向安省理想政策框架》(Understanding Shelter Affordability Issues: Towards a better policy framework in Ontario)指出,加国今年信贷市场债务大约有1.87万亿元,占加人资本净值(net worth)大约21.4%,约38%业主花逾20%可支配收入来支付按揭。
45岁以下业主最艰难
报告同时指出,安省有近84万个家庭,即全省大约26%业主入不敷支,住宿开支负担比例(SCAR ratio)高达62%,在这些家庭之中,有48万个都是45岁以下。这些家庭通常在楼价高位的时候勉强入市,而且只做兼职或合约工作,每个月都要为按揭供款等费用烦恼。
所谓住宅支出负担比例,即是「住宿开支」除以「扣除日常固定开支后收入」的百分比。「住宿开支」包括按揭或租金、燃料、维修、相关税款和交通支出。「扣除日常固定开支后收入」即家庭收入扣除税款、食物、衣服和医药费后所得。这个比例愈高,意味住宿开支比例愈大。
CANCEA表示,安省家庭自2006年开始,住宿负担压力以平均每年13.5%的速度增长,主席及行政总裁斯梅坦恩(Paul Smetanin)认为,情况与外来投资者增加和持续低息有关,他说:「部分置业人士的需要,被其他需求挤了出来。」各项税务优惠也鼓励了投资者入市,甚至把离岸资金都转入加国房地产市场。
有份参与研究的住宅建筑业组织RESCON表示,以往只会出现低收入人士无法负担住屋开支,现在却是有两份收入的家庭,无法在工作地区附近找到能负担的单位。
38万租户租金占收入3成
供楼难,租楼同样难。调查同时发现,有38万个租楼家庭有「核心住房需要」(core housing need),即每月花三成或以上税前收入,支付住宿开支中位数。
CANCEA分析认为,住宿开支负担愈来愈沉重,原因之一是市民收入停滞不前,以及工作前景不稳定有关,当中以45岁以下人士的情况较显著,收入与财富不平等的情况增加,也使问题自2007年以来持续恶化。
另一方面,低息信贷(cheap credit)近年如雨后春笋,很多未必符合经济条件人士,在楼价高位时期入市,促使现时有一定数目的业主,特别容易在楼市调整期遇到冲击,最终会导致加国经济增长前景不稳定。