加拿大房屋溢价全球第一 年轻人不必慌
经济学人调查显示,加拿大的房价被高估。(CTV)
一份研究报告说如果万一加拿大房价因过高而下调,年轻的房主们受害程度将比其他人严重得多,但房地产专家及经济学家们安抚道,即使加拿大房价暴跌,年轻家庭也不必为此感到恐慌。
尽管加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association,CREA)数据显示10月份加国整体房市的销量亮眼,但道明银行经济分析部(TD Economics)分析师佩特拉玛拉(Diana Petramala)指出10月份在加国各地区的地产市场中,仅有半数呈现增长,且主要集中在安省与卑省,但若以卡尔加里、爱民顿与雷琴纳等地来看,销量的年度衰退程度反而达到两位数字,分别为36.2%、16.3%与12.3%。
满银(Bank of Montreal)首席经济分析师波特(Doug Porter)则说,目前加国地产市场已变成三个群组,其中大温与多伦多地区房价过高,草原三省(亚省、萨斯喀彻温省及曼尼托巴省)的房市则因油价下跌而受重创,渥太华与蒙特利尔等地则呈平稳态势。他也认为,温哥华在10月份出现交易量比去年提高19.3%的现象,是非常不可思议的一件事,这显示温哥华与加国其他地区的房地产市场已经严重脱节。
世界日报说经济学人(Economist magazine)杂志最近针对全球26个国家展开房屋市场调查,结果显示,相对于租房价格,加拿大的房价全球最高。据调查,加拿大、英国和澳洲房价被明显高估,溢价达30%。用房价对比租金以及居民的税后收入,加拿大在这份表格中名列前茅,紧跟其后的是澳洲、瑞典和英国。
加拿大的房价从2005年至今已经上涨了42%,涨幅仅被以色列和瑞典超越。而其中温哥华、多伦多的涨幅又更惊人。纪录显示,从2005年起,温哥华东区的所有类型的住宅物业,价格上涨了99%,温西的涨幅则为82%。从大温来看,仅去年一年,公寓及城市屋等价格就上涨了10%,独立房价则上涨了20%。
然而,尽管有关加国房价被高估的警告不断,却丝毫没有让买家觉得犹豫,尤其是温哥华和多伦多更吸引房市投资人的关注。
土地有限,人口稳增不断推动房价上涨。不只是移民,更多加拿大人也从亚省和安省等其他省份搬到卑省居住,卑省2015年第二季增加的外省人口就高达4000人。
在温哥华,抢房大战显示不是所有人都认为房价是被高估,出高价的买家显然认为房子的价值比卖家的叫价更高。低利率也是关键因素,如果利率上涨,或许温哥华和加拿大的房市会有所改变。
调查还发现,加拿大不是面临住房挑战的唯一国家,全球地产价格都呈上升趋势,被调查的26个国家中有21个如此,年上涨率为4.7%。房价下跌的仅有中国、新加坡、法国、希腊和意大利。
加拿大的房地产及经济专家认为,即使房价大跌,年轻家庭都不必恐慌,因为时间在他们那一方。(CBC)
年轻家庭不必慌
目 前,加拿大中央银行、国际货币基金组织(IMF)、经济合作发展组织(OECD)、债信评估公司Fitch等权威的经济研究和金融机构,大致上都认为加拿 大房价高得完全脱离了创造就业、收入增长及人口增长等基础经济因素。至于房价被高估的程度则各有看法,其中最悲观的是英国的经济学人杂志 ,该机构今年稍早时说,以加拿大人的收入衡量,加拿大房价被高估约35%,要是以房价与房租衡量,加拿大房价被高估的程度更达到惊人的 89%。
而由渥太华左翼的加拿大另类政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)撰写的研究报告指出,只要房价温和或者较大幅度下跌,便将有超过十分之一40岁以下的房主拥有的房产价值会低于他们背负的房贷,亦即意味着资不抵债。
一些分析师则认为,将来如果收入下降,或者利率上升,又或者这项因素同时出现,加拿大房价一定会下跌,那时40岁以下的家庭将蒙受比其它年龄段家庭更严重的经济损失。
按照加拿大另类政策中心的推算,如果房价下跌20%,屋主为30多岁者的家庭平均损失6万元,占他们净资产的39%;对屋主为20来岁的家庭来说,将令他们的净资产缩水45%。
这听上去很恐怖,但再深入点看,年轻的屋主们又拥有年长者不具备的优势,那就是时间,假以时日,那些动辄数万元的损失将逐渐得到弥补。
加拿大帝国商业银行(CIBC)副首席经济师、房地产经济学家陶尔说:“自然资不抵债令人很困难,那不是愉快的经历,但从实际方面看,只要你有份工作,有收入,我真的不觉得这是你应该感到恐怖的情形。”
京士顿(Kingston)皇后大学(Queen's University)房地产教授安德鲁也赞成陶尔的意见,他说:“不必恐慌。是的,你的资产净值或许大幅度下跌,但直到你出售自己的住宅,你才会真正蒙受实际经济损失,否则只是理论上的损失。”
陶尔和安德鲁均认为,房价是不是会显著下跌,比较重要的问题的是房贷利率是否将大幅度上涨。
房地产分析师说,房市和股市一样,升久必跌,跌久必升,加拿大房地产市场数十年来的历史就是一部升跌史,而时间在年轻的屋主一方,他们在房市下跌期间损失的资产净值,在他们有生之年一定能够挽回。