管理费狂涨至2千/月 如何谨慎买公寓?
饱受高管理费困扰的40 Panorama Court (星报资料图片)
怡陶碧谷地区一幢公寓楼,近日将原已高达$1200元的管理费大幅上涨至$2000元,令住户陷入进退两难境地,交又交不起,卖又卖不掉。物业管理专家称,买楼不能图便宜,一定要仔细阅读“物业状况证明”(Status Certificate)后再做定夺。
这幢位于怡陶碧谷地区(Etobicoke)40 Panorama Court的公寓大楼,建于上世纪70年代初,楼龄35年左右,202个单位,具体位置在Kipling 夹Finch ,背靠汉泊河(Humber River),周围有三个公园,地理位置应该说还不错, 但由于管理不善,疏于维护,导致大楼问题山积。
地下车库年久失修,导致关闭空置。(星报资料图片)
大厦管理费常年赤字,维修资金缺口数百万元,需每年征收“特别费”(Special Assessment Fee )。管理公司与业主之间失去信任,长期公开对立,对簿公堂也不能解决问题。法庭特意指派一家物业管理公司来对该公寓进行修缮管理,虽一再延期,但收效甚微。近日,该管理公司称,由于大厦出现混凝土脱落、电梯损坏及有毒霉菌,危害住户健康乃至生命安全,亟需凑集60万维修资金,故不得不将管理费大幅提高。
大楼居民在接受CBC采访时称,该楼的大多数居民均为新移民或老人,无法承担如此巨大的管理费增幅。他们现在只有两个选择,要么付$2000的管理费,要么被注册银行留置权(Lien ),单位被强行拍卖。
但法庭指定的管理公司则称,目前大楼居民的健康和安全正受到威胁,提高管理费也是不得已而为之。
买屋前需索取“物业状况证明”
注册物业经理,加拿大华人物业管理协会会长余月瑛(Joanna )在给本报的专栏中指出,买公寓不能一味图便宜,必须向卖家索取“物业状况证明”,仔细阅读后再做定夺。她举例说,有一个买家意外在网上发现一个超值公寓楼盘,价钱比同区面积、配套设施相近的公寓便宜近20%。房子状况保存的也很好,油亮的地板、高级云石台面、典雅的窗帘,还有不可思议的超低价钱,经纪轻描淡写地解释说业主急售回流。双方一拍即合。在办理手续的过程中,律师告知他们必须向卖家索取“物业状况证明”有了这份大厦提供的证明,有关的法律手续才能完备。
余月瑛表示,一般来说,大厦管理公司在收到索取申请及100加元费用后,必须于10天内提供全套物业状况证明文件,这是物业转让的重要文件,有效期为90天。
这位买家终于在期限的最后一天,即向物业管理公司发出申请后的第10天,收到了该公寓单位的物业状况证明书。请律师一过目才发现,该大厦是一宗300万加元借贷诈骗的受害者,法庭诉讼已历数年仍悬而未决。因为此案,大厦管理费前一年疯涨25%,在一年的特别征收费期间,各户的管理费由正常的数百元,飙升至上千加元,很显然,售楼经纪并未透露物业的这些重要状况。若贸然买进,将会给买家带来无穷麻烦,其结果很可能是和40 Panorama Court的住户一样,面临“交不起,卖不掉”的尴尬境地。
“物业状况证明”的主要内容
物业状况证明通常由买家提出申请,主要内容包括:
•每月物业管理费数目及下一个管理费交付日期;
•申明任何非正常财政年度的管理费增加,如特别征收费(Special Assessment),必须详细列明费用增加的理由;
•该公寓单位任何未支付的费用,如物业已被注册银行留置权(Lien),拖欠管理费、维修费、法律诉讼费等;
•任何悬而未决牵涉本大厦的法庭诉讼;
•大厦本财政年度的预算,以及上一财政年度的财政审核报告;
•最新的大厦储备基金评估报告(由专业工程师每三年更新一次);
•本物业状况证明书签发日90天内的大厦储备基金总金额;
•大厦储备基金供款计划:每年增幅及供款数目;
•大厦公共设施之任何重大变更、增加或减少;
•大厦现时出租单位的总数目;
•大厦现时生效的保险证明书。
安大略省现行的共管物业法(Condominium Act)规定,如果大厦在指定期限内未能提交有效的物业状况证明书,将被视为已提供了以下事项的证明:该申请单位没有拖欠大厦任何费用;大厦本年度物业管理费将不会有任何增加;大厦本年度储备基金供款也将不会有任何增加。如物业状况证明书缺失任何文件材料,则该等文件视为并不存在。
物业状况证明书的内容对大厦具约束力,物业的买卖、房屋按揭借贷等买卖相关事宜均依赖证明书所述内容进行。
物业状况证明书内涉及的大厦签署重要合约,如申请人要求查阅或索取影印本,大厦应在合理时间内提供,可酌量收取行政及影印费。