2015-09-14 10:06 来源:Vansky
买房不单单是购置一个“家”,这个房屋的购买,更是成为一个长线稳定的投资手段。那么在加拿大这个万税之国,房产投资上的税务有哪些地方需要注意呢?还有一个普遍的问题是,到底是以公司名义买房合适还是个人投资买房呢?那么今天温村达人就和大家一起讨论一下。
首先个人房屋买卖需要注意的税务问题有以下三点:
只买一套住宅,并为个人主要住所。通常普通人在同一时间点,只拥有一套住宅,且此住宅为个人主要住所。那么将个人主要住所出售时所获得的利润,是免税的。此处需要注意的是:将主要住所出售时,如产生资本损失,是不能用来抵税的。
那个人是否可以进行“买 – 修 – 住 –卖”这个程序来买卖“主要住所”以达到免税盈利呢?答案是如果此过程非常频繁,例如每几个月就搬家换离主要住所进行买卖,那么税务局就会认定此举为生意举动,买卖的盈利是要计入个人收入进行报税的。
以配偶和/或未成年子女的名义买房卖房,是否可以达到利润分散的目的?
答案是不可以的。 税法里规定,任何转移给配偶和/或未成年子女的资产,资产产生的收入仍然归转移者所有。
那么使用公司名义投资房产,是否比个人购买更省税呢?又有哪些需要注意的地方呢?
如果买卖房屋的生意是“积极生意”,而非“投资生意”,那么以公司名义买房,如公司具备加拿大居民所控股的私人公司的资格,并且每年的净收入小于$500,000加元,即可享受13.5%的小型企业低税率优惠。那么和个人20%-45%的税率相比,会划算很多。此收入若以股份红利分给企业拥有者,还会有税率优惠。所以当投资者拥有多处物业,并以此为生意谋利时,采用公司名义买卖房产,会有更佳的税务效果。而且这其中生意产生的费用,包括经纪费用等,均是可以抵税的。
有限公司在买卖房屋还有一个法律上的好处就是:“有限责任”。投资者不会因为公司的生意失败而造成对自己个人财务的影响。
当投资者拥有多处住宅想过户给配偶或子女,如果是个人拥有,则需一套一套通过律师和政府地产局转移过户,并可能产生大笔的费用。而若公司名义拥有,只需以公司股份转移形式转移资产即可。而此时取得的收益再以红利分给配偶和子女,即可达到分散收入的省税效果。
那么以公司名义购买房屋,是否适合所有投资人呢?答案是不一定的,要注意以下两点:
贷款:个人买房的贷款手续较为简单,依据个人的信用报告和收入水平,银行或贷款机构会很快做出评估,借出房屋的75%-85%是非常普遍的。而且投资物业的贷款利息是可以抵税的。而公司贷款则是非常困难的。当然如果全现金购买,则无需考虑这一点。正如现在很多温西的豪宅是全现金购买一般。
如果买卖房屋不是公司的主要经营范围,而是属于“被动生意收入”(如租金和投资收入),那么卖房时的盈利则无法享受低税率的优惠。此部分的公司税会高达45%,然后公司派红利给企业拥有者时还会在产生个人税(虽然有优惠)。此时会产生更高的税收。
总结:
基本上可以说:如果个人需贷款来投资少量物业,则是个人名义买卖房产在税务上较划算;如无需贷款投资较多物业,则是以公司名义买卖房产会在税务上更为优惠。